内覧会&懇親会

コンストラクション・コストマネジメントの株式会社ニーズ・コーポレーションさんの内覧会&懇親会に参加しました。
坪単価約65万円の集合住宅ですが、価格を考えると驚きのクオリティでした。コストマネジメントは大切ですね。その後の懇親会も有意義でした。

わかりやすい借家 (イラスト六法)

●これだけは知っておきたい借家問題の基礎知識集
●トラブルを起こさない借家契約書の作り方がわかる
●契約解除・家賃の値上げなどへの対処法がわかる
●契約更新・立退料・定期借家権のポイントがわかる
確かにわかりやすいが、初版は1989年。
改訂されていますが、事例が古いのは残念。

あなたに金持ちになってほしい（その2）

成功に必要なもの

三つのD
1. Desire 願望　2. Drive 意欲　3. Discipline 規律

三つのA
1. Ambition 大志　2. Ability 能力　3. Attitude 姿勢

三つのE
1. Education 教育　2. Experience　3. Execution 実行

三つのH
1. Honor 誠実さ　2. Humility 謙虚さ　3. Humor ユーモア　4. Happiness 幸福

あなたに金持ちになってほしい（その1）

ロバート・キヨサキがとドナルド・トランプとの共著です。不動産業界の王様ドナルド・トランプ。トランプの本は初めて読みます。まだ途中ですが、おぼえがき。
2人ともファイナンシャルIQを高めるための「教育者」の立場で書いています。交互に書いているが新鮮であきさせません。
政府が助けてくれるって、みんなあたりまえに考えているのが大問題だ。勝つための投資を楽しめ。
この本の中でトランプは「大変な失敗もしたが復活した」と書いていますが、この後またサププライムの影響で大失敗することになります。でもポジティブに今また勝負を楽しんでいるんだろうなぁ。

阪神淡路大震災の建物被害

耐震ネットより。1995年の阪神淡路大震災の建物被害です。「新耐震の設計法」が反映される1982年に境があります。そして、「移行期の設計法」がはじまる1972年にも境があるんですね。むしろこっちの方に差を感じます。

コインランドリー収入

まだコインランドリーがあるアパートもある。正直ちょっと懐かしい物件だと思っていましたが、、、、
8戸のアパートでコインランドリー収入は約40,000円/年だそうです。一部屋5,000円/年。一回100円として、50回。洗濯を週1ペース。そんなもんだろう。
おそるべしコインランドリー収入。あなどれない！でも水道&電気代かかるか。

QUOカード10,000円分

以前にモデルルームを見せていただいた、横須賀のマンションの商談会の案内がきました。案内状を持って予約／見学をすると、QUOカード10,000円分がもらえるらしい。もれなく1万円はかなり思いきったきがします。結構な数の案内状が送られていると思います。年度末へ向けて何とか契約をということでしょう。モデルルームの販売価格はお得感あります。

いつ竣工した建物が新耐震基準の物件といえるのか？

ニュージーランドの地震で建物の耐震強度が気になりはじまめす。
新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日です。ではいったい、いつ竣工した建物が新耐震基準の物件といえるのか？
一般的には、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されているといえます。マンションの場合は、通常は１年～１年半程度の工事期間が必要。したがって、1981年6月に建築確認を受けたとしても、その竣工時期は早くて1982年夏～秋頃となる。このあたりが新耐震基準といえる。
「不動産取得税」 における中古住宅の特例では、登記上の建築日付が1982年 1月1日以降の建物は新耐震基準に適合しているものと “みなす” ことになっているそう。
実際には、改正法施行以前も施行予定の基準に沿った内容での指導は行なわれていたようなので、先取りして設計されたものはあるそうです。大手ゼネコンのものは大丈夫じゃないかな。

楽待

不動産投資・住宅・賃貸のマッチングサイト、楽待（らくまち）です。
「物件を買いたい方」と「物件を売りたい不動産会社」がなかなかめぐりあえないという悩みから生まれた、マッチングサイト。
不動産会社は物件情報を公することを好みません。インターネットという誰でも見られる媒体をどのように活用したらいいか…。で、考え出された「逆オークション」というシステム。これによって、不動産会社は情報をオープンにせずに、買い手をさがすことができるようになり、買い手は市場に出回っていない非公開物件の情報を得られるようになったとのこと 。特許もとっているそうです。さっそく会員登録してみました。
テーマソングもあります（？）。

売買のお得情報（小ネタ）

売買契約書は売る方と買う方、それぞれ1通ずつ作ります。そこに貼る収入印紙はけっこう高い。
でも1通だけ作って、片方はコピーでも問題はないそうです。売った方は現金が手に入ればそれでOKですし。
そうすれば収入印紙代が1通分うきます。20,000円お得！そんなこと考えたこともありませんでした。

金持ち父さんの新提言 お金がお金を生むしくみの作り方

金持ち父さんの新提言 お金がお金を生むしくみの作り方。おぼえがきです。
「自由と安全は相反するもの。自由と安全は一緒にもとめるもんじゃない。一番安全な人は刑務所に入っている人だよ」「ドルや円は人が作ったお金。神が作ったお金（金や銀）に投資してます」
これまでの本に比べて、キヨサキさんが少し横柄になってきた感じがします。でも正直に書かれてる気がして、悪い感じはしません。

Google マップ ルート案内

Google マップのルート案内は駅からの距離を計るのに便利です。画像はかつて白楽に住んでいたときのもの。
これまで住んでいた場所をいろいろ試しています。小学校の通学路は1.2km、徒歩15分でした。そんなに近かったかなぁ。

大倉山ヒルタウン

気になる物件、大倉山ヒルタウン。毛利建築設計事務所の設計による1970年代を代表する集合住宅です。
15年ほど前に綱島街道から見てから気になっていました（後に知り合いが住んでいたことを知る）。近年やっと敷地内から見学しました。建築もすばらしいのですが、敷地内の庭園（小川が流れています）など環境が最高です。一度は住んでみたい、憧れの物件です。
売りものが多く出る物件ではありませんが、成約事例を見るとそれほど高額ではないと思われます。しかし、大倉山から歩くと凄まじい坂道なのです。

借り入れ金と返済額の感覚

借り入れ金と返済額の感覚をつかみます。
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3,000万円　30年

金利1.5%の場合
103,536円／月　1,242,432円／年　総額37,272,960円

金利2.5%
118,536円／月　1,422,432円／年　総額42,672,960円
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4,000万円　30年

金利1.5%の場合
138,048円／月　1,656,576円／年　総額49,697,280円

金利2.5%の場合
158,048円／月　1,896,576円／年　総額56,897,280円
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5,000万円　30年

金利1.5%の場合
172,560円／月　2,070,720円／年　総額62,121,600円

金利2.5%の場合
197,560円／月　2,370,720円／年　総額71,121,600円

Google マップ不動産、サービス停止！

「2009 年 7 月に米国で、2010 年 8 月に日本でも開始した Google マップの不動産検索機能は、「多くの物件情報を一度に地図上に表示する」というコンセプトを非常に高く評価していただきました。しかしながら、実際のサービスの利用増加にはなかなか繋がらず、様々な側面から検討した結果、断腸の思いではありますが、本年 2 月 11 日をもって、サービスを停止することになりました。」
とのこと。相場を俯瞰するには最適だったのに、まことに残念です。

こひつじ不動産 つづき

前回に続いて、草食系不動産のこひつじ不動産です。
物件にはいろいろな名前がついています。「BrilliaMare（ブリリアマーレ）有明TOWER&GARDEN」とか近年エスカレートしてきてます。まぁ一種のブランドということなんだと思います。
こひつじさんの物件にも、それぞれユニークな名前とロゴがあります。善し悪しはまったくわかりませんが、ブランド化されていくのでしょうか？

こひつじ不動産

不動産業界というとどうしても、しぶいおじさんの業界というイメージがあります。
そこに、ゆっるーい不動産会社、こひつじ不動産です。
「古い建物をリノベーションによって生まれ変わらせ、みんなで分かち合って暮らせるシェアハウスにするお手伝いをしています」とのことですが、若者のライフスタイルとしてのシェアハウスにどうも実感がわきません。
シェアハウスのありなしは別として、このゆるいテイストは未来の不動産業界の姿なのか？

りそな銀行に相談

りそな銀行に相談にいきました。物件の候補があるわけではなく現状の相談のためです。
確定申告書や現所有物件を提示して、融資の可否を判断してもらいます。以前にお世話になった方が転勤されていたため、替わりの方と打ち合わせをしました。
基本的には年収に対する返済額の割合から融資金額が決まります。問題はその計算ための金利。今は変動金利の住宅ローンでは1%台ですが、審査の際は基準の金利（3%くらい）で計算されるそうです。
思ったよりも厳しく見られます。それが安心ということでもあるわけですが、、、

気になる競売物件

気になる競売物件。世田谷区北沢、一棟、土地約47平米、建物約93平米 、、、、

それよりも人気のレストランとして稼働しているところに注目です。
とても美味しそうなお店です。

売却基準価額 16,100,000 円。これは良いなと思いました。32人が入札して、開札結果は53,800,000円です。やっぱり良いものは高くなりますね。

羽根木の森と羽根木インターナショナルガーデンハウス

散歩をしていたら、羽根木の森と羽根木インターナショナルガーデンハウスを見つけました。
羽根木の森は、建築雑誌で見て知っていました。坂茂さんが建物をくり抜いて樹木を避けて建てたという集合住宅。
インターナショナルガーデンハウスは北山孝二郎さんの設計。
樹木を生かした集合住宅。実際に見ると、どちらもとてもすてきです。
オーナーである芹澤良明さんの「100年以上の歴史ある森だから、後発マンションが競合するには100年かかる」というコメントも最高です。

浴室塗装

リフォームに関するおぼえがき。
築年数のある物件の場合、どうしても水回り（とくにお風呂）の劣化が気になります。リフォームのコストもかかる部分です。
浴室塗装ビューティーメイクです。実際に見てみないとなんとも言えませんが、サイトの写真を見る限りピッカピカです。こんなことが出来るんですね。

金持ち父さんの学校では教えてくれないお金の秘密

続けて「金持ち父さんの学校では教えてくれないお金の秘密」。おぼえがきです。
10代の子供たちに向けて書かれた「金持ち父さん」シリーズ。これからの社会を生き抜くために、子どもに「お金」や「経済」のこと教えておく。いろいろなキヨサキ本を読んだ後では、物足りないかもしれませんが、私は楽しく読みました。
中学生くらいでこんなに「お金」や「経済」のことを考えてしまうと、学校の授業がバカらしくなってしまうんじゃないかと心配になります。ダメな大人が読むとちょうど良いかも。
「稼ぐためではなく、学ぶために働く」というのは名言だと思います。

金持ち父さんのパワー投資術

「金持ち父さんのパワー投資術」を読んだ。おぼえがきです。
パワー投資家になれない理由
1.「できない」と言ってしまうから
2. 簡単なことをむずかしくしてしまうから
3. 金持ちは人が貧乏でいることを楽にするから
4. 保証のないまま投資するから
加えて「せっせと働く怠け者がたくさんいる」。

自己資金の計算2

先の自己資金の計算よりも正確に、もろもろの諸費用を7%で見積ります。
価格の90-95%の融資がえられるとすると、、、
100万円の自己資金、90%で588万円、95%で833万円の物件が買える。
200万円の自己資金、90%で1176万円、95%で1666万円の物件が買える。
300万円の自己資金、90%で1764万円、95%で2500万円の物件が買える。
400万円の自己資金、90%で2352万円、95%で3333万円の物件が買える。
500万円の自己資金、90%で2941万円、95%で4166万円の物件が買える。
リアルな感じです。

諸費用合計

先の自己資金の計算がどんぶりだったので、正確な例を記しておきます。

物件価格（1R区分所有） : 4,400,000円

仲介手数料（印紙） : 203,600円

登記費用（登録免許税、印紙、司法書士） : 84,000円

不動産取得税 : 25,700円

火災保険 : 20,980円

諸費用合計 : 334,280円で、物件価格の7.6%です。

競売物件

競売物件の「関係人の陳述の要旨」からの抜粋です。
「管理費等の滞納額2,990,160円、他に遅延損害金3,561,073円がある（18年分）」。
「所有者との間で賃貸借契約はむすんでいないが、所有者に対して貸し付け金300万円あるので、本物件を転貸して賃料を返済にあてることで合意がとれている。」
物件にはそれぞれ人格（？）や歴史やがあり、一つとして同じものは無いということですね。素人は手を出してはいけない感じです。

マンション建設費

私には縁遠い話ですが、、、マンションを建てる場合に建設費が高くなる形状について。おぼえがき。
RC造にはラーメン構造と壁構造がある。ラーメン構造とは柱・梁でフレームを作り、柱の間に耐震壁と雑壁をいれていく構造。壁構造とは壁と床で持たせる工法。開口部周りには小さな壁厚さの梁が入る。
5階建未満の賃貸マンションの場合は壁構造の方が有利。ざっくりしたイメージで、坪4-5万ぐらいラーメン構造の方が高い感じ。
ラーメン構造で柱の数が増える形状になると建設費はあがる。8階建ラーメンで柱が１本増えると230万円ぐらいは上がる（杭こみ）。

例えば羊かん型のワンルームでワンフロア４戸の場合、柱の数は普通6本（これは効率的）。

建設費⇔不動産投資⇔不動産ブログより。

東京R不動産のリノベーションページ

新しい視点で不動産を発見していくサイト、東京R不動産。
この リノベーションページは良いです。メモとして書き留めます。東京Ｒ不動産が、リノベーションで蓄積してきたノウハウが紹介されています。いわゆる流行のリノベーション。必見。

新築物件のマンションギャラリー

横須賀の新築物件のマンションギャラリーに行った。久しぶりのマンションギャラリーでしたが、プレゼンテーションがエスカレートしてきている気がします。
初めのプレゼンはイメージビデオでした。父母娘のファミリーが主人公のビデオです。父母が恋人同士のころに戻って、思い出の湘南のレストランに行って、、、、という生活がここから始まる、、、、
次はジオラマで横須賀士の開発／発展の様子のプレゼン。なぜか基地の話はでません。
その次はキッチンの実演。オール電化、HIクッキング、ディスポーザーなどなど。実演で調理された、チャーハンと焼きシャケとフライドポテトをいただきました。美味しかったです。
託児施設＆スタッフもいます（娘をあずかって頂きましたが、結局泣いてしまった）
やっとモデルルーム、その後現地を見学。現地のモデルルームのインテリアもけっこうこってりしていました。
それにしてもマンションデベロッパーにとって、プレゼンは大変なんですね。恐縮してしまいます。

住宅ローン

普通の人が普通に住宅ローンを組んで数千万円の大金を積んで家を買います。当然住宅ローンが無ければ、こんなに高い買い物はできないわけです。
当たり前のように利用されている住宅ローンですが、その歴史は意外に浅い。今の形の住宅ローンが日本で始まったのは、1962年とされています。たかだか50年ちょっとです。それまでみんな貯金をして現金で住宅を買っていたそうです。住宅価格がこんなに高い理由の一つは、住宅ローンがあるからでしょう。
考えてみれば一円の配当もないものに、何千万円も借金をして投資をするのは怖くなります。住宅は即金で買えと言われるわけです。

メンターが欲しい

メンター（助言者、指導者）が欲しい。

不動産の営業の人や、投資のセミナーのスピーカーの人でも良いのですが、もっとモヤモヤした悩みを相談したいです。先の山﨑氏の「自分と不動産の関係を考える」「自分の不動産哲学を持つ」みたいな広い視点でのアドバイスをもらったっり、議論がしたりしたい。

でも、不動産にかかわらず、年をとると良き師匠が欲しくなります。弟子が欲しい方連絡ください。

自己資金の計算

仲介手数料は物件価格の3%+6万円（と本当は消費税ですが）。価格の90-95%の融資がえられるとすると、、、

100万円の自己資金、90%で723万円、95%で1175万円の物件が買える。

200万円の自己資金、90%で1492万円、95%で2425万円の物件が買える。

300万円の自己資金、90%で2261万円、95%で3675万円の物件が買える。

400万円の自己資金、90%で3031万円、95%で4925万円の物件が買える。

500万円の自己資金、90%で3800万円、95%で6175万円の物件が買える。

5% の差はけっこう大きいです。フルローン物件もあると思いますし。

白楽1棟売りビル

気になる物件。
白楽1棟売りビル、3,280万円、神奈川県横浜市神奈川区
土地68.34平米、建物122.6平米、なんといってもシンボルツリーがかわいい。
この駅は住んでいたことがあります。

リヴァックスの投資セミナー

ちょうど休日の予定と合ったため、リヴァックスのマンション投資セミナーにいった。前日の申込でしたが問題なく参加できました。内容は会社概要、不動産投資の基礎知識、マーケット情報、確定申告の仕方などなど。基本的な内容であったが、妻との情報共有には有益でした。
リヴァックスは、都内の中古マンションの区分所有の販売が基本のようだ。1Rをニーズに合わせて、自社の設計／施工でリフォームして販売するのを売りにしている。30代のマネープランとしての説明に力をいれていた（特に女性？）。
自社設計のリフォームのセンスの良し悪しはどうなんでしょうか？投資マンションは長期的な資産として有効との話ですが、リフォームのデザインの方向性が長期的な価値形成とは違うような、、、、実績はあるのでしょうが、

1Rで資産を築くのは長い戦いになりそうです。そういった意味でも30才の若い人向けということなのでしょう。

治安について

住居となると治安も気になります。定番の警視庁の犯罪マップです。

これは渋谷区の粗暴犯のマップ。駅周辺ですね。人が集まるところが多いのは自然なので仕方がないです。

大金を払って買う理由はなに？

たかが住まい、賃貸でいいじゃん。先祖代々の家に住む。買う必要なし。という人もたくさんいるでしょう。ではあえて大金を払って買う理由はなに？
1. 趣味として：著名な建築家にお願いする。設計にこだわる。
2. 気持ちよく：夢のマイホーム。ステイタスシンボル。
3. 資産として：後に高く売る。収益物件にする。子に残す。
4. 不安回避として：老後の安心。
こんな理由でしょうか？理由によって戦略（買う物件や買い方）は変わります。

でも、どれか一つの理由ではなく全部の理由が混ざっている気がします。で、その割合が気分によって変わると思います。これらの理由をポートフォリオと考えて、気が変わったらリバランスできると良いのですが、、、、、でも買うときは、当然一発なのでリバランスはできないのです。

繰り上げ返済について

繰り上げ返済について。
かつては、いちいち銀行の窓口に行って、シミューレションを出してもらって、OKなら書類を書いて申請するものでした。手数料も3万円くらいしていた気がします。その後、窓口には行くがPCの前で遠隔地の担当の方とTV電話越しに申請するタイプになった。便利になったなーと思っていたら、とうとううWebサイトから繰り上げ返済が出来る様になりました。手数料もタダ。

繰り上げ返済の金額に応じて、最初に払ったローンの保証料が戻ってきます。こちらの返金は手数料1万円。2万保証料の返金なら手元にくるのは1万円。保証料の返金額を気にすれば、まとめてどんと返した方が得ですが、まとめる期間分の金利がかかります。どっちが得かの関数の式を作れませんでしたので、簡単なグラフを作図しました。ところ私の場合は、保証料はあきらめて少しづづ返した方が得のようです。ちまちまいきます。

リッチウーマン キム・キヨサキ

リッチウーマン　人からああしろこうしろと言われるのは大嫌い!という女性のための投資入門を読みました。「金持ち父さん貧乏父さん」を書いたロバート・キヨサキさんの奥さんの本です。
金持ち父さんも良い本ですが、これ面白いです。不動産投資の本ではかなりおすすめです。ハウツーではありませんが、元気にさせてくれます。さっそく妻にもすすめました。

教育の環境

エリアを決める条件に教育の環境があげられます。
私は名古屋市出身で、小学校、中学校、高校と地元の国公立。大学も関西の国立です。典型的な地方出身の国公立のみで育った親です。よくいわれる、首都圏の受験事情にうとく子供の受験を甘く考えている部類です。まぁ高校から頑張ればイイんじゃないと、正直思っています。
でも、会社の同僚が荒れる公立校とか、学区の話をしていると確かに気になります。実感はありませんが、エリアと教育環境は関係しているそうです。物件価格にも、、、
住むエリアおよび、幼年からの受験（教育のたいする投資）戦略はどうするか？

上京する甥の部屋さがし

今年の4月に大学を卒業して上京する甥に部屋さがしの相談を受けた。以下、私のアドバイスです。

初めて東京にきて、気に入った部屋を見つけるのはまず無理だ。おすすめがあっても、他人が良いと言った物件／エリアを自分が気に入るかは、分からないし。

どうせ引っ越すと思うので、とりあえず適当な安いとこを決めてしまえ。入社後、半年くらいゆっくり探して、冬のボーナスをもらった後にでも決めれば良い。まずgoogle maps の不動産を見ると良い、土地勘と相場勘をだいたいつかもう。

部屋さがしだけでなく、社会人としての「相場勘」がこれから必要になってくるだろう。

財営コンサルティング（株）

さらに続いて、山﨑氏の経営する会社、財営コンサルティング（株）のサイトを見てみる。コンテンツは充実していて、本を読まなくても山﨑氏の思想は分かりますね。
収益還元法を用いて将来のマンションの適正価格の予測を行う、資産価値診断サービスというのもあります。1物件につき10,500円 だそうです。だれか依頼したことがある人がいらしたら、どんなもんか教えてください。
山崎隆の都市文明講座」というコラムもあります。これはもうちょっと頑張ってほしい。

不動産でハッピーリッチになる方法

続いて「不動産でハッピーリッチになる方法」を読んだ。自分の覚え書きのために要約します。

自宅用でも、不動産の評価は収益還元でみておけ。収益還元価格は、リスクプレミアムを加味したキャップレート（期待利回り）から導き出す。単に利回りが高いからという理由だけで不動産を購入するのは失敗する。

買うならある程度の金持ちが流動しているエリアが良い。そういったエリアはファミリー向け賃貸マーケットが安定している。ざっくり80平米の賃料で￥12万以下のエリアは論外、￥15万は欲しい。乱暴にいえば、80平米の賃料で￥15万以上のエリアで物件をさがせ（←80平米のファミリータイプにかかわらず、どんなタイプでもこのエリアは良い）。ちなみに現在最強のエリアは有栖川公園周辺エリア。

正しいかどうかは別に、山﨑氏の意見ははっきりしてて気持ちいい。特に「自分と不動産の関係を考える」「自分の不動産哲学を持つ」とか腑に落ちました。

東京のどこに住むのが幸せか

不動産コンサルタントの山﨑隆氏の著書「東京のどこに住むのが幸せか」を読みました。

「不動産の資産価値を決めるのは換金性と収益性である」という

山﨑氏の論点により、都内55エリアの評価がされています。

これだけの情報で購入物件の評価はできませんが、情報としては有益だと思います。

なんにせよ客観的な視点（評価軸）を持つことは損はないです。

中央線、小田急線、京王線、東横線など西への路線の歴史と現在の評価は興味深いですね。

しかし東横は強いですね。私が上京した（20年以上前ですが）頃から不動の人気です。

現在のマンションを売るか所有し続けるか？

新しい物件を買った場合、現在のマンションを売るか？、収益物件として所有し続けるか？

売る場合は、いわゆる住み替えで金融機関と相談（Case 1）。

所有し続ける場合。ローンが残っていなければ、新規物件の住宅ローンをはじめる（Case 2）。ローンが残っている場合は、現在の住宅ローンをアパートローンへ借り換えし、新規物件の新規物件の住宅ローンをはじめる（Case 3）。

どれが良いかは分かりません。一ついえるのは、全てのケースを選択できるような状態になっていることが理想であるということ。

資産か負債か？

インカムがあって初めて資産といえます。どんな立派な自宅でも資産とはいえません。ましてや住宅ローンをかかえていれば、負債と思っていたほうが安全です。

数千万円単位のローンを借りていると、知らないうちに銀行のポイントが数百円単位で付いています。ちなみにりそな銀行では、ポイントがTポイントに交換できます。たまにファミマでダブルクリームエクレアをポイントで買って食べます。ささやかなインカムです。

購入の経験はあります。

現在の自宅は所有しております（実際は借り入れが残ってて、銀行の抵当が付いているので自分の物とは言えませんが）。

ですので不動産の購入については、一般的なことは分かっているつもりです。「夢のマイホーム」とか、そのもの（土地／建物）以上の幻想にはおどさられずに冷静に評価したいものですね。気に入ってしまうと、なかなか難しいと思いますが。

親子3人で住む部屋の広さとは？

人生40余年も生きていると、いろんな広さの部屋に住む経験を持ちます。

実家（愛知県）は多分90坪くらいの土地に木造の平屋です。建ぺい率40%とすれば36坪、約120平米の床面積。それに対して、上京時（大学卒業後）の社員寮は4帖一間、8平米程度でした。その間もいろいろな大きさの部屋に住みました。現在のマンションは約45平米。最初は一人で住んでいました。

かつて永住用のマンションは100平米ともいわれていました。その根拠は何なんでしょうか？広い空間の気持ちよさも分かりますが、今は広くなった場合の管理（掃除とか、広いがために増えてしまう荷物）に関する心理的なコストが気になります。

親子3人で住む部屋の広さとは？ウチの場合は、55-65平米くらいでなんとかなりそうです。乱暴ですが最小の2LDKとも言えます。幸い妻も同様の考え方のようです。

60年代の公団では、若い4人家族のための2DKが40平米だったそうです。

希望や条件など

不動産業者に話を聞けば、「予算」「エリア」「広さ」等の希望や条件は？と聞かれるでしょう。正直なところ強い希望はありません。とはいえ、何か決めないと話は進みませんので適当に設定します。

エリアは勤務地（山の手線の南辺りの駅）へ45分くらいで通えるエリア。

予算は定年までの期間を考えて、3000万円程度の借り入れ金で買える物件（自己資金設定はおいおい）。

広さはとりあえず3人が暮らせる広さ、、、、、

そこで問題。3人が暮らせる広さとは具体的に何平米なのか？づづく。

中古マンションを購入したいと思う

はじめまして。

ブログのスタートにあたり、簡単に自己紹介をしたいと思います。

東京都内で勤務する、40代サラリーマン。妻、娘一人の三人家族。現在は渋谷区内のマンションに在住（所有物件です）。子供の成長を見越して、2012年3月を目標に中古マンションを購入を計画。

自分の覚え書きのためのブログです。安い買い物ではないので、たまに見直して客観的な評価に役立てばうれしいです。