自己資金の計算

仲介手数料は物件価格の3%+6万円（と本当は消費税ですが）。価格の90-95%の融資がえられるとすると、、、

100万円の自己資金、90%で723万円、95%で1175万円の物件が買える。

200万円の自己資金、90%で1492万円、95%で2425万円の物件が買える。

300万円の自己資金、90%で2261万円、95%で3675万円の物件が買える。

400万円の自己資金、90%で3031万円、95%で4925万円の物件が買える。

500万円の自己資金、90%で3800万円、95%で6175万円の物件が買える。

5% の差はけっこう大きいです。フルローン物件もあると思いますし。

白楽1棟売りビル

気になる物件。
白楽1棟売りビル、3,280万円、神奈川県横浜市神奈川区
土地68.34平米、建物122.6平米、なんといってもシンボルツリーがかわいい。
この駅は住んでいたことがあります。

リヴァックスの投資セミナー

ちょうど休日の予定と合ったため、リヴァックスのマンション投資セミナーにいった。前日の申込でしたが問題なく参加できました。内容は会社概要、不動産投資の基礎知識、マーケット情報、確定申告の仕方などなど。基本的な内容であったが、妻との情報共有には有益でした。
リヴァックスは、都内の中古マンションの区分所有の販売が基本のようだ。1Rをニーズに合わせて、自社の設計／施工でリフォームして販売するのを売りにしている。30代のマネープランとしての説明に力をいれていた（特に女性？）。
自社設計のリフォームのセンスの良し悪しはどうなんでしょうか？投資マンションは長期的な資産として有効との話ですが、リフォームのデザインの方向性が長期的な価値形成とは違うような、、、、実績はあるのでしょうが、

1Rで資産を築くのは長い戦いになりそうです。そういった意味でも30才の若い人向けということなのでしょう。

治安について

住居となると治安も気になります。定番の警視庁の犯罪マップです。

これは渋谷区の粗暴犯のマップ。駅周辺ですね。人が集まるところが多いのは自然なので仕方がないです。

大金を払って買う理由はなに？

たかが住まい、賃貸でいいじゃん。先祖代々の家に住む。買う必要なし。という人もたくさんいるでしょう。ではあえて大金を払って買う理由はなに？
1. 趣味として：著名な建築家にお願いする。設計にこだわる。
2. 気持ちよく：夢のマイホーム。ステイタスシンボル。
3. 資産として：後に高く売る。収益物件にする。子に残す。
4. 不安回避として：老後の安心。
こんな理由でしょうか？理由によって戦略（買う物件や買い方）は変わります。

でも、どれか一つの理由ではなく全部の理由が混ざっている気がします。で、その割合が気分によって変わると思います。これらの理由をポートフォリオと考えて、気が変わったらリバランスできると良いのですが、、、、、でも買うときは、当然一発なのでリバランスはできないのです。

繰り上げ返済について

繰り上げ返済について。
かつては、いちいち銀行の窓口に行って、シミューレションを出してもらって、OKなら書類を書いて申請するものでした。手数料も3万円くらいしていた気がします。その後、窓口には行くがPCの前で遠隔地の担当の方とTV電話越しに申請するタイプになった。便利になったなーと思っていたら、とうとううWebサイトから繰り上げ返済が出来る様になりました。手数料もタダ。

繰り上げ返済の金額に応じて、最初に払ったローンの保証料が戻ってきます。こちらの返金は手数料1万円。2万保証料の返金なら手元にくるのは1万円。保証料の返金額を気にすれば、まとめてどんと返した方が得ですが、まとめる期間分の金利がかかります。どっちが得かの関数の式を作れませんでしたので、簡単なグラフを作図しました。ところ私の場合は、保証料はあきらめて少しづづ返した方が得のようです。ちまちまいきます。

リッチウーマン キム・キヨサキ

リッチウーマン　人からああしろこうしろと言われるのは大嫌い!という女性のための投資入門を読みました。「金持ち父さん貧乏父さん」を書いたロバート・キヨサキさんの奥さんの本です。
金持ち父さんも良い本ですが、これ面白いです。不動産投資の本ではかなりおすすめです。ハウツーではありませんが、元気にさせてくれます。さっそく妻にもすすめました。

教育の環境

エリアを決める条件に教育の環境があげられます。
私は名古屋市出身で、小学校、中学校、高校と地元の国公立。大学も関西の国立です。典型的な地方出身の国公立のみで育った親です。よくいわれる、首都圏の受験事情にうとく子供の受験を甘く考えている部類です。まぁ高校から頑張ればイイんじゃないと、正直思っています。
でも、会社の同僚が荒れる公立校とか、学区の話をしていると確かに気になります。実感はありませんが、エリアと教育環境は関係しているそうです。物件価格にも、、、
住むエリアおよび、幼年からの受験（教育のたいする投資）戦略はどうするか？

上京する甥の部屋さがし

今年の4月に大学を卒業して上京する甥に部屋さがしの相談を受けた。以下、私のアドバイスです。

初めて東京にきて、気に入った部屋を見つけるのはまず無理だ。おすすめがあっても、他人が良いと言った物件／エリアを自分が気に入るかは、分からないし。

どうせ引っ越すと思うので、とりあえず適当な安いとこを決めてしまえ。入社後、半年くらいゆっくり探して、冬のボーナスをもらった後にでも決めれば良い。まずgoogle maps の不動産を見ると良い、土地勘と相場勘をだいたいつかもう。

部屋さがしだけでなく、社会人としての「相場勘」がこれから必要になってくるだろう。

財営コンサルティング（株）

さらに続いて、山﨑氏の経営する会社、財営コンサルティング（株）のサイトを見てみる。コンテンツは充実していて、本を読まなくても山﨑氏の思想は分かりますね。
収益還元法を用いて将来のマンションの適正価格の予測を行う、資産価値診断サービスというのもあります。1物件につき10,500円 だそうです。だれか依頼したことがある人がいらしたら、どんなもんか教えてください。
山崎隆の都市文明講座」というコラムもあります。これはもうちょっと頑張ってほしい。

不動産でハッピーリッチになる方法

続いて「不動産でハッピーリッチになる方法」を読んだ。自分の覚え書きのために要約します。

自宅用でも、不動産の評価は収益還元でみておけ。収益還元価格は、リスクプレミアムを加味したキャップレート（期待利回り）から導き出す。単に利回りが高いからという理由だけで不動産を購入するのは失敗する。

買うならある程度の金持ちが流動しているエリアが良い。そういったエリアはファミリー向け賃貸マーケットが安定している。ざっくり80平米の賃料で￥12万以下のエリアは論外、￥15万は欲しい。乱暴にいえば、80平米の賃料で￥15万以上のエリアで物件をさがせ（←80平米のファミリータイプにかかわらず、どんなタイプでもこのエリアは良い）。ちなみに現在最強のエリアは有栖川公園周辺エリア。

正しいかどうかは別に、山﨑氏の意見ははっきりしてて気持ちいい。特に「自分と不動産の関係を考える」「自分の不動産哲学を持つ」とか腑に落ちました。

東京のどこに住むのが幸せか

不動産コンサルタントの山﨑隆氏の著書「東京のどこに住むのが幸せか」を読みました。

「不動産の資産価値を決めるのは換金性と収益性である」という

山﨑氏の論点により、都内55エリアの評価がされています。

これだけの情報で購入物件の評価はできませんが、情報としては有益だと思います。

なんにせよ客観的な視点（評価軸）を持つことは損はないです。

中央線、小田急線、京王線、東横線など西への路線の歴史と現在の評価は興味深いですね。

しかし東横は強いですね。私が上京した（20年以上前ですが）頃から不動の人気です。

現在のマンションを売るか所有し続けるか？

新しい物件を買った場合、現在のマンションを売るか？、収益物件として所有し続けるか？

売る場合は、いわゆる住み替えで金融機関と相談（Case 1）。

所有し続ける場合。ローンが残っていなければ、新規物件の住宅ローンをはじめる（Case 2）。ローンが残っている場合は、現在の住宅ローンをアパートローンへ借り換えし、新規物件の新規物件の住宅ローンをはじめる（Case 3）。

どれが良いかは分かりません。一ついえるのは、全てのケースを選択できるような状態になっていることが理想であるということ。

資産か負債か？

インカムがあって初めて資産といえます。どんな立派な自宅でも資産とはいえません。ましてや住宅ローンをかかえていれば、負債と思っていたほうが安全です。

数千万円単位のローンを借りていると、知らないうちに銀行のポイントが数百円単位で付いています。ちなみにりそな銀行では、ポイントがTポイントに交換できます。たまにファミマでダブルクリームエクレアをポイントで買って食べます。ささやかなインカムです。

購入の経験はあります。

現在の自宅は所有しております（実際は借り入れが残ってて、銀行の抵当が付いているので自分の物とは言えませんが）。

ですので不動産の購入については、一般的なことは分かっているつもりです。「夢のマイホーム」とか、そのもの（土地／建物）以上の幻想にはおどさられずに冷静に評価したいものですね。気に入ってしまうと、なかなか難しいと思いますが。

親子3人で住む部屋の広さとは？

人生40余年も生きていると、いろんな広さの部屋に住む経験を持ちます。

実家（愛知県）は多分90坪くらいの土地に木造の平屋です。建ぺい率40%とすれば36坪、約120平米の床面積。それに対して、上京時（大学卒業後）の社員寮は4帖一間、8平米程度でした。その間もいろいろな大きさの部屋に住みました。現在のマンションは約45平米。最初は一人で住んでいました。

かつて永住用のマンションは100平米ともいわれていました。その根拠は何なんでしょうか？広い空間の気持ちよさも分かりますが、今は広くなった場合の管理（掃除とか、広いがために増えてしまう荷物）に関する心理的なコストが気になります。

親子3人で住む部屋の広さとは？ウチの場合は、55-65平米くらいでなんとかなりそうです。乱暴ですが最小の2LDKとも言えます。幸い妻も同様の考え方のようです。

60年代の公団では、若い4人家族のための2DKが40平米だったそうです。

希望や条件など

不動産業者に話を聞けば、「予算」「エリア」「広さ」等の希望や条件は？と聞かれるでしょう。正直なところ強い希望はありません。とはいえ、何か決めないと話は進みませんので適当に設定します。

エリアは勤務地（山の手線の南辺りの駅）へ45分くらいで通えるエリア。

予算は定年までの期間を考えて、3000万円程度の借り入れ金で買える物件（自己資金設定はおいおい）。

広さはとりあえず3人が暮らせる広さ、、、、、

そこで問題。3人が暮らせる広さとは具体的に何平米なのか？づづく。

中古マンションを購入したいと思う

はじめまして。

ブログのスタートにあたり、簡単に自己紹介をしたいと思います。

東京都内で勤務する、40代サラリーマン。妻、娘一人の三人家族。現在は渋谷区内のマンションに在住（所有物件です）。子供の成長を見越して、2012年3月を目標に中古マンションを購入を計画。

自分の覚え書きのためのブログです。安い買い物ではないので、たまに見直して客観的な評価に役立てばうれしいです。