株式会社土地活用セミナー

株式会社土地活用が主催する不動産投資勉強会に参加しました。
シミュレーションが沢山あり、勉強になります。
新築での投資なので、投資額は大きくなりますがやはり魅力的。
セミナーの後は懇親会でした。
モチベーションを高めるためにも定期的にセミナーには参加したいです。

究極の土地活用セミナー2013

以前にも内覧会&懇親会に行きました、
コンストラクション・マネジメントの株式会社土地活用さんの
「その建設費高いです！他には絶対に無い、究極の土地活用セミナー2013」が
2月に開催されます。
http://kabu-tochikatsuyo.com/
http://kkenji1.blog63.fc2.com/

コンストラクションマネジメントを駆使した
マンション開発ノウハウに基づいたセミナーです。

期待大ですね。私もセミナーと懇親会に参加したいと思います。

月極駐車場

車の購入を検討しており、近所の不動産屋さんに月極駐車場の話を聞く。 ネットに出ていない月極駐車場は多い。足を使って探しているそう。 車の所有が減っている。時間貸し駐車場の利用も多い。 よって賃料の下がっているとのこと。 近隣駐車場の日中の時間貸し相場は800円。 月に20日止めても16000円です。 事務所用に使う人は、月極は借りないかもしれませんね。 足を使って探そう。

名古屋の不動産屋さん 2

つづき。

築20年くらいのレオパレス21物件がよく売りに出るらしい。
1R賃料は3万円くらい。

これもリフォームは必至。
リフォーム代を考慮した購入計画ができれば。
二個一の上手いリフォームのスキームができれば良い。
この場合の費用は200万とのこと。←少し高い。

名古屋の不動産屋さん 1

地方での物件所有について。
良く聞くのは土地勘のあるところにすべし。

ならばと帰省に合わせて、出身地、名古屋市内の不動産屋さんP社へいく。

市況は東京と同じ。今は賃料・空室率とも良くはない。
担当Sさんの意見は土地値程度で買える、木造アパート。
空室があれば少しづつリフォーム。
ある程度入居があれば、ローン返済も問題ない。
最終的には、更地にして土地として売る
（よって、RCはおすすめしない）。

問題は融資が付くか！

新築計画の例

新築計画の例。おぼえがき。
土地75平米（22.72坪）建蔽率60%、容積率160%とする。
40平米 x 3階 = 120平米の延べ床面積（36.36坪）容積率160%ぴったり。
1階は40平米、2階と3階はそれぞれ20平米を二部屋づつ。
1LDK：40平米, 1R：20平米 x 4。賃料を10万／月 x 1と5万／月 x 4で30万／月。30 x 120 = 360万／年
建築費、坪65万として2363万。土地、坪100万として2272万。合計4635万。表面利回り7.76%
建築費、坪70万として2545万。土地、坪120万として2726万。合計5271万。表面利回り6.82%

内覧会&懇親会

コンストラクション・コストマネジメントの株式会社ニーズ・コーポレーションさんの内覧会&懇親会に参加しました。
坪単価約65万円の集合住宅ですが、価格を考えると驚きのクオリティでした。コストマネジメントは大切ですね。その後の懇親会も有意義でした。

わかりやすい借家 (イラスト六法)

●これだけは知っておきたい借家問題の基礎知識集
●トラブルを起こさない借家契約書の作り方がわかる
●契約解除・家賃の値上げなどへの対処法がわかる
●契約更新・立退料・定期借家権のポイントがわかる
確かにわかりやすいが、初版は1989年。
改訂されていますが、事例が古いのは残念。

あなたに金持ちになってほしい（その2）

成功に必要なもの

三つのD
1. Desire 願望　2. Drive 意欲　3. Discipline 規律

三つのA
1. Ambition 大志　2. Ability 能力　3. Attitude 姿勢

三つのE
1. Education 教育　2. Experience　3. Execution 実行

三つのH
1. Honor 誠実さ　2. Humility 謙虚さ　3. Humor ユーモア　4. Happiness 幸福

あなたに金持ちになってほしい（その1）

ロバート・キヨサキがとドナルド・トランプとの共著です。不動産業界の王様ドナルド・トランプ。トランプの本は初めて読みます。まだ途中ですが、おぼえがき。
2人ともファイナンシャルIQを高めるための「教育者」の立場で書いています。交互に書いているが新鮮であきさせません。
政府が助けてくれるって、みんなあたりまえに考えているのが大問題だ。勝つための投資を楽しめ。
この本の中でトランプは「大変な失敗もしたが復活した」と書いていますが、この後またサププライムの影響で大失敗することになります。でもポジティブに今また勝負を楽しんでいるんだろうなぁ。

阪神淡路大震災の建物被害

耐震ネットより。1995年の阪神淡路大震災の建物被害です。「新耐震の設計法」が反映される1982年に境があります。そして、「移行期の設計法」がはじまる1972年にも境があるんですね。むしろこっちの方に差を感じます。

コインランドリー収入

まだコインランドリーがあるアパートもある。正直ちょっと懐かしい物件だと思っていましたが、、、、
8戸のアパートでコインランドリー収入は約40,000円/年だそうです。一部屋5,000円/年。一回100円として、50回。洗濯を週1ペース。そんなもんだろう。
おそるべしコインランドリー収入。あなどれない！でも水道&電気代かかるか。

QUOカード10,000円分

以前にモデルルームを見せていただいた、横須賀のマンションの商談会の案内がきました。案内状を持って予約／見学をすると、QUOカード10,000円分がもらえるらしい。もれなく1万円はかなり思いきったきがします。結構な数の案内状が送られていると思います。年度末へ向けて何とか契約をということでしょう。モデルルームの販売価格はお得感あります。

いつ竣工した建物が新耐震基準の物件といえるのか？

ニュージーランドの地震で建物の耐震強度が気になりはじまめす。
新耐震基準が施行されたのは1981年6月1日です。ではいったい、いつ竣工した建物が新耐震基準の物件といえるのか？
一般的には、1981年6月1日以降に建築確認を受けた建物に対して新耐震基準が適用されているといえます。マンションの場合は、通常は１年～１年半程度の工事期間が必要。したがって、1981年6月に建築確認を受けたとしても、その竣工時期は早くて1982年夏～秋頃となる。このあたりが新耐震基準といえる。
「不動産取得税」 における中古住宅の特例では、登記上の建築日付が1982年 1月1日以降の建物は新耐震基準に適合しているものと “みなす” ことになっているそう。
実際には、改正法施行以前も施行予定の基準に沿った内容での指導は行なわれていたようなので、先取りして設計されたものはあるそうです。大手ゼネコンのものは大丈夫じゃないかな。

楽待

不動産投資・住宅・賃貸のマッチングサイト、楽待（らくまち）です。
「物件を買いたい方」と「物件を売りたい不動産会社」がなかなかめぐりあえないという悩みから生まれた、マッチングサイト。
不動産会社は物件情報を公することを好みません。インターネットという誰でも見られる媒体をどのように活用したらいいか…。で、考え出された「逆オークション」というシステム。これによって、不動産会社は情報をオープンにせずに、買い手をさがすことができるようになり、買い手は市場に出回っていない非公開物件の情報を得られるようになったとのこと 。特許もとっているそうです。さっそく会員登録してみました。
テーマソングもあります（？）。

売買のお得情報（小ネタ）

売買契約書は売る方と買う方、それぞれ1通ずつ作ります。そこに貼る収入印紙はけっこう高い。
でも1通だけ作って、片方はコピーでも問題はないそうです。売った方は現金が手に入ればそれでOKですし。
そうすれば収入印紙代が1通分うきます。20,000円お得！そんなこと考えたこともありませんでした。

金持ち父さんの新提言 お金がお金を生むしくみの作り方

金持ち父さんの新提言 お金がお金を生むしくみの作り方。おぼえがきです。
「自由と安全は相反するもの。自由と安全は一緒にもとめるもんじゃない。一番安全な人は刑務所に入っている人だよ」「ドルや円は人が作ったお金。神が作ったお金（金や銀）に投資してます」
これまでの本に比べて、キヨサキさんが少し横柄になってきた感じがします。でも正直に書かれてる気がして、悪い感じはしません。

Google マップ ルート案内

Google マップのルート案内は駅からの距離を計るのに便利です。画像はかつて白楽に住んでいたときのもの。
これまで住んでいた場所をいろいろ試しています。小学校の通学路は1.2km、徒歩15分でした。そんなに近かったかなぁ。

大倉山ヒルタウン

気になる物件、大倉山ヒルタウン。毛利建築設計事務所の設計による1970年代を代表する集合住宅です。
15年ほど前に綱島街道から見てから気になっていました（後に知り合いが住んでいたことを知る）。近年やっと敷地内から見学しました。建築もすばらしいのですが、敷地内の庭園（小川が流れています）など環境が最高です。一度は住んでみたい、憧れの物件です。
売りものが多く出る物件ではありませんが、成約事例を見るとそれほど高額ではないと思われます。しかし、大倉山から歩くと凄まじい坂道なのです。

借り入れ金と返済額の感覚

借り入れ金と返済額の感覚をつかみます。
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3,000万円　30年

金利1.5%の場合
103,536円／月　1,242,432円／年　総額37,272,960円

金利2.5%
118,536円／月　1,422,432円／年　総額42,672,960円
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4,000万円　30年

金利1.5%の場合
138,048円／月　1,656,576円／年　総額49,697,280円

金利2.5%の場合
158,048円／月　1,896,576円／年　総額56,897,280円
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5,000万円　30年

金利1.5%の場合
172,560円／月　2,070,720円／年　総額62,121,600円

金利2.5%の場合
197,560円／月　2,370,720円／年　総額71,121,600円

Google マップ不動産、サービス停止！

「2009 年 7 月に米国で、2010 年 8 月に日本でも開始した Google マップの不動産検索機能は、「多くの物件情報を一度に地図上に表示する」というコンセプトを非常に高く評価していただきました。しかしながら、実際のサービスの利用増加にはなかなか繋がらず、様々な側面から検討した結果、断腸の思いではありますが、本年 2 月 11 日をもって、サービスを停止することになりました。」
とのこと。相場を俯瞰するには最適だったのに、まことに残念です。

こひつじ不動産 つづき

前回に続いて、草食系不動産のこひつじ不動産です。
物件にはいろいろな名前がついています。「BrilliaMare（ブリリアマーレ）有明TOWER&GARDEN」とか近年エスカレートしてきてます。まぁ一種のブランドということなんだと思います。
こひつじさんの物件にも、それぞれユニークな名前とロゴがあります。善し悪しはまったくわかりませんが、ブランド化されていくのでしょうか？

こひつじ不動産

不動産業界というとどうしても、しぶいおじさんの業界というイメージがあります。
そこに、ゆっるーい不動産会社、こひつじ不動産です。
「古い建物をリノベーションによって生まれ変わらせ、みんなで分かち合って暮らせるシェアハウスにするお手伝いをしています」とのことですが、若者のライフスタイルとしてのシェアハウスにどうも実感がわきません。
シェアハウスのありなしは別として、このゆるいテイストは未来の不動産業界の姿なのか？

りそな銀行に相談

りそな銀行に相談にいきました。物件の候補があるわけではなく現状の相談のためです。
確定申告書や現所有物件を提示して、融資の可否を判断してもらいます。以前にお世話になった方が転勤されていたため、替わりの方と打ち合わせをしました。
基本的には年収に対する返済額の割合から融資金額が決まります。問題はその計算ための金利。今は変動金利の住宅ローンでは1%台ですが、審査の際は基準の金利（3%くらい）で計算されるそうです。
思ったよりも厳しく見られます。それが安心ということでもあるわけですが、、、

気になる競売物件

気になる競売物件。世田谷区北沢、一棟、土地約47平米、建物約93平米 、、、、

それよりも人気のレストランとして稼働しているところに注目です。
とても美味しそうなお店です。

売却基準価額 16,100,000 円。これは良いなと思いました。32人が入札して、開札結果は53,800,000円です。やっぱり良いものは高くなりますね。

羽根木の森と羽根木インターナショナルガーデンハウス

散歩をしていたら、羽根木の森と羽根木インターナショナルガーデンハウスを見つけました。
羽根木の森は、建築雑誌で見て知っていました。坂茂さんが建物をくり抜いて樹木を避けて建てたという集合住宅。
インターナショナルガーデンハウスは北山孝二郎さんの設計。
樹木を生かした集合住宅。実際に見ると、どちらもとてもすてきです。
オーナーである芹澤良明さんの「100年以上の歴史ある森だから、後発マンションが競合するには100年かかる」というコメントも最高です。

浴室塗装

リフォームに関するおぼえがき。
築年数のある物件の場合、どうしても水回り（とくにお風呂）の劣化が気になります。リフォームのコストもかかる部分です。
浴室塗装ビューティーメイクです。実際に見てみないとなんとも言えませんが、サイトの写真を見る限りピッカピカです。こんなことが出来るんですね。

金持ち父さんの学校では教えてくれないお金の秘密

続けて「金持ち父さんの学校では教えてくれないお金の秘密」。おぼえがきです。
10代の子供たちに向けて書かれた「金持ち父さん」シリーズ。これからの社会を生き抜くために、子どもに「お金」や「経済」のこと教えておく。いろいろなキヨサキ本を読んだ後では、物足りないかもしれませんが、私は楽しく読みました。
中学生くらいでこんなに「お金」や「経済」のことを考えてしまうと、学校の授業がバカらしくなってしまうんじゃないかと心配になります。ダメな大人が読むとちょうど良いかも。
「稼ぐためではなく、学ぶために働く」というのは名言だと思います。

金持ち父さんのパワー投資術

「金持ち父さんのパワー投資術」を読んだ。おぼえがきです。
パワー投資家になれない理由
1.「できない」と言ってしまうから
2. 簡単なことをむずかしくしてしまうから
3. 金持ちは人が貧乏でいることを楽にするから
4. 保証のないまま投資するから
加えて「せっせと働く怠け者がたくさんいる」。

自己資金の計算2

先の自己資金の計算よりも正確に、もろもろの諸費用を7%で見積ります。
価格の90-95%の融資がえられるとすると、、、
100万円の自己資金、90%で588万円、95%で833万円の物件が買える。
200万円の自己資金、90%で1176万円、95%で1666万円の物件が買える。
300万円の自己資金、90%で1764万円、95%で2500万円の物件が買える。
400万円の自己資金、90%で2352万円、95%で3333万円の物件が買える。
500万円の自己資金、90%で2941万円、95%で4166万円の物件が買える。
リアルな感じです。