Google マップ ルート案内

Google マップのルート案内は駅からの距離を計るのに便利です。画像はかつて白楽に住んでいたときのもの。
これまで住んでいた場所をいろいろ試しています。小学校の通学路は1.2km、徒歩15分でした。そんなに近かったかなぁ。

大倉山ヒルタウン

気になる物件、大倉山ヒルタウン。毛利建築設計事務所の設計による1970年代を代表する集合住宅です。
15年ほど前に綱島街道から見てから気になっていました（後に知り合いが住んでいたことを知る）。近年やっと敷地内から見学しました。建築もすばらしいのですが、敷地内の庭園（小川が流れています）など環境が最高です。一度は住んでみたい、憧れの物件です。
売りものが多く出る物件ではありませんが、成約事例を見るとそれほど高額ではないと思われます。しかし、大倉山から歩くと凄まじい坂道なのです。

借り入れ金と返済額の感覚

借り入れ金と返済額の感覚をつかみます。
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3,000万円　30年

金利1.5%の場合
103,536円／月　1,242,432円／年　総額37,272,960円

金利2.5%
118,536円／月　1,422,432円／年　総額42,672,960円
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4,000万円　30年

金利1.5%の場合
138,048円／月　1,656,576円／年　総額49,697,280円

金利2.5%の場合
158,048円／月　1,896,576円／年　総額56,897,280円
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5,000万円　30年

金利1.5%の場合
172,560円／月　2,070,720円／年　総額62,121,600円

金利2.5%の場合
197,560円／月　2,370,720円／年　総額71,121,600円

Google マップ不動産、サービス停止！

「2009 年 7 月に米国で、2010 年 8 月に日本でも開始した Google マップの不動産検索機能は、「多くの物件情報を一度に地図上に表示する」というコンセプトを非常に高く評価していただきました。しかしながら、実際のサービスの利用増加にはなかなか繋がらず、様々な側面から検討した結果、断腸の思いではありますが、本年 2 月 11 日をもって、サービスを停止することになりました。」
とのこと。相場を俯瞰するには最適だったのに、まことに残念です。

こひつじ不動産 つづき

前回に続いて、草食系不動産のこひつじ不動産です。
物件にはいろいろな名前がついています。「BrilliaMare（ブリリアマーレ）有明TOWER&GARDEN」とか近年エスカレートしてきてます。まぁ一種のブランドということなんだと思います。
こひつじさんの物件にも、それぞれユニークな名前とロゴがあります。善し悪しはまったくわかりませんが、ブランド化されていくのでしょうか？

こひつじ不動産

不動産業界というとどうしても、しぶいおじさんの業界というイメージがあります。
そこに、ゆっるーい不動産会社、こひつじ不動産です。
「古い建物をリノベーションによって生まれ変わらせ、みんなで分かち合って暮らせるシェアハウスにするお手伝いをしています」とのことですが、若者のライフスタイルとしてのシェアハウスにどうも実感がわきません。
シェアハウスのありなしは別として、このゆるいテイストは未来の不動産業界の姿なのか？

りそな銀行に相談

りそな銀行に相談にいきました。物件の候補があるわけではなく現状の相談のためです。
確定申告書や現所有物件を提示して、融資の可否を判断してもらいます。以前にお世話になった方が転勤されていたため、替わりの方と打ち合わせをしました。
基本的には年収に対する返済額の割合から融資金額が決まります。問題はその計算ための金利。今は変動金利の住宅ローンでは1%台ですが、審査の際は基準の金利（3%くらい）で計算されるそうです。
思ったよりも厳しく見られます。それが安心ということでもあるわけですが、、、

気になる競売物件

気になる競売物件。世田谷区北沢、一棟、土地約47平米、建物約93平米 、、、、

それよりも人気のレストランとして稼働しているところに注目です。
とても美味しそうなお店です。

売却基準価額 16,100,000 円。これは良いなと思いました。32人が入札して、開札結果は53,800,000円です。やっぱり良いものは高くなりますね。

羽根木の森と羽根木インターナショナルガーデンハウス

散歩をしていたら、羽根木の森と羽根木インターナショナルガーデンハウスを見つけました。
羽根木の森は、建築雑誌で見て知っていました。坂茂さんが建物をくり抜いて樹木を避けて建てたという集合住宅。
インターナショナルガーデンハウスは北山孝二郎さんの設計。
樹木を生かした集合住宅。実際に見ると、どちらもとてもすてきです。
オーナーである芹澤良明さんの「100年以上の歴史ある森だから、後発マンションが競合するには100年かかる」というコメントも最高です。

浴室塗装

リフォームに関するおぼえがき。
築年数のある物件の場合、どうしても水回り（とくにお風呂）の劣化が気になります。リフォームのコストもかかる部分です。
浴室塗装ビューティーメイクです。実際に見てみないとなんとも言えませんが、サイトの写真を見る限りピッカピカです。こんなことが出来るんですね。

金持ち父さんの学校では教えてくれないお金の秘密

続けて「金持ち父さんの学校では教えてくれないお金の秘密」。おぼえがきです。
10代の子供たちに向けて書かれた「金持ち父さん」シリーズ。これからの社会を生き抜くために、子どもに「お金」や「経済」のこと教えておく。いろいろなキヨサキ本を読んだ後では、物足りないかもしれませんが、私は楽しく読みました。
中学生くらいでこんなに「お金」や「経済」のことを考えてしまうと、学校の授業がバカらしくなってしまうんじゃないかと心配になります。ダメな大人が読むとちょうど良いかも。
「稼ぐためではなく、学ぶために働く」というのは名言だと思います。

金持ち父さんのパワー投資術

「金持ち父さんのパワー投資術」を読んだ。おぼえがきです。
パワー投資家になれない理由
1.「できない」と言ってしまうから
2. 簡単なことをむずかしくしてしまうから
3. 金持ちは人が貧乏でいることを楽にするから
4. 保証のないまま投資するから
加えて「せっせと働く怠け者がたくさんいる」。

自己資金の計算2

先の自己資金の計算よりも正確に、もろもろの諸費用を7%で見積ります。
価格の90-95%の融資がえられるとすると、、、
100万円の自己資金、90%で588万円、95%で833万円の物件が買える。
200万円の自己資金、90%で1176万円、95%で1666万円の物件が買える。
300万円の自己資金、90%で1764万円、95%で2500万円の物件が買える。
400万円の自己資金、90%で2352万円、95%で3333万円の物件が買える。
500万円の自己資金、90%で2941万円、95%で4166万円の物件が買える。
リアルな感じです。

諸費用合計

先の自己資金の計算がどんぶりだったので、正確な例を記しておきます。

物件価格（1R区分所有） : 4,400,000円

仲介手数料（印紙） : 203,600円

登記費用（登録免許税、印紙、司法書士） : 84,000円

不動産取得税 : 25,700円

火災保険 : 20,980円

諸費用合計 : 334,280円で、物件価格の7.6%です。

競売物件

競売物件の「関係人の陳述の要旨」からの抜粋です。
「管理費等の滞納額2,990,160円、他に遅延損害金3,561,073円がある（18年分）」。
「所有者との間で賃貸借契約はむすんでいないが、所有者に対して貸し付け金300万円あるので、本物件を転貸して賃料を返済にあてることで合意がとれている。」
物件にはそれぞれ人格（？）や歴史やがあり、一つとして同じものは無いということですね。素人は手を出してはいけない感じです。

マンション建設費

私には縁遠い話ですが、、、マンションを建てる場合に建設費が高くなる形状について。おぼえがき。
RC造にはラーメン構造と壁構造がある。ラーメン構造とは柱・梁でフレームを作り、柱の間に耐震壁と雑壁をいれていく構造。壁構造とは壁と床で持たせる工法。開口部周りには小さな壁厚さの梁が入る。
5階建未満の賃貸マンションの場合は壁構造の方が有利。ざっくりしたイメージで、坪4-5万ぐらいラーメン構造の方が高い感じ。
ラーメン構造で柱の数が増える形状になると建設費はあがる。8階建ラーメンで柱が１本増えると230万円ぐらいは上がる（杭こみ）。

例えば羊かん型のワンルームでワンフロア４戸の場合、柱の数は普通6本（これは効率的）。

建設費⇔不動産投資⇔不動産ブログより。

東京R不動産のリノベーションページ

新しい視点で不動産を発見していくサイト、東京R不動産。
この リノベーションページは良いです。メモとして書き留めます。東京Ｒ不動産が、リノベーションで蓄積してきたノウハウが紹介されています。いわゆる流行のリノベーション。必見。

新築物件のマンションギャラリー

横須賀の新築物件のマンションギャラリーに行った。久しぶりのマンションギャラリーでしたが、プレゼンテーションがエスカレートしてきている気がします。
初めのプレゼンはイメージビデオでした。父母娘のファミリーが主人公のビデオです。父母が恋人同士のころに戻って、思い出の湘南のレストランに行って、、、、という生活がここから始まる、、、、
次はジオラマで横須賀士の開発／発展の様子のプレゼン。なぜか基地の話はでません。
その次はキッチンの実演。オール電化、HIクッキング、ディスポーザーなどなど。実演で調理された、チャーハンと焼きシャケとフライドポテトをいただきました。美味しかったです。
託児施設＆スタッフもいます（娘をあずかって頂きましたが、結局泣いてしまった）
やっとモデルルーム、その後現地を見学。現地のモデルルームのインテリアもけっこうこってりしていました。
それにしてもマンションデベロッパーにとって、プレゼンは大変なんですね。恐縮してしまいます。

住宅ローン

普通の人が普通に住宅ローンを組んで数千万円の大金を積んで家を買います。当然住宅ローンが無ければ、こんなに高い買い物はできないわけです。
当たり前のように利用されている住宅ローンですが、その歴史は意外に浅い。今の形の住宅ローンが日本で始まったのは、1962年とされています。たかだか50年ちょっとです。それまでみんな貯金をして現金で住宅を買っていたそうです。住宅価格がこんなに高い理由の一つは、住宅ローンがあるからでしょう。
考えてみれば一円の配当もないものに、何千万円も借金をして投資をするのは怖くなります。住宅は即金で買えと言われるわけです。

メンターが欲しい

メンター（助言者、指導者）が欲しい。

不動産の営業の人や、投資のセミナーのスピーカーの人でも良いのですが、もっとモヤモヤした悩みを相談したいです。先の山﨑氏の「自分と不動産の関係を考える」「自分の不動産哲学を持つ」みたいな広い視点でのアドバイスをもらったっり、議論がしたりしたい。

でも、不動産にかかわらず、年をとると良き師匠が欲しくなります。弟子が欲しい方連絡ください。